Begreber som ”håndværkertilbud” eller ”en ussel gammel rønne” indebærer altid, at den der har købt et gammelt hus, uvægerligt stilles overfor valget mellem den totale renovering eller en nedrivning af huset. Sidstnævnte betyder så, at man efter nedrivningen, skal i gang med et husprojekt. Projektet består i at der skal bygges et nyt hus.
Modtag 3 gratis og 100% uforpligtende tilbud nu
Indholdsfortegnelse
- Hvad koster nedrivning af hus?
- Realiseringen af din husdrøm
- En økonomisk fordel at bygge nyt
- Tilskud til nedrivning af hus
- Et eksempel i Vanløse
- Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed…
- Regler vedrørende nedrivning af et hus
- Gør det selv
Disse spørgsmål er de første der trænger sig på, når du skal beslutte dig for om du skal rive huset ned ned eller renovere:
- Kan handelsprisen for nyt byggeri eller kan en renovering dækkes ved et hussalg?
- Hvor store er omkostningerne til vedligeholdelse for et ældre og et nyt hus
- Hvor høje er omkostninger til varme for et ældre og et nyt hus
- Hvad med værdier som ikke er håndgribelige, men som enten er en del af det kvalitative eller samfundsskabte i forbindelse med en nyopført bolig eller en renovering (fx bedre arkitektur, bedre komfort, bedre beliggenhed på grunden)
Det vil sikkert komme som en overraskelse for mange, at en del købere vælger grunde med nedrivningsmodne huse på.
Det er nemlig ikke så dyrt, som man umiddelbart skulle tro, da vi kan komme helt ned i et prisleje på omkring de 100.000 kr.
Hvad koster nedrivning af hus?
Afhængigt af husets størrelse, lå prisen for en nedrivning af hus på omkring 100.000 kr. for 140 m2. Priserne kan være steget nu.
Prisen for nedrivning af hus er forskellig alt efter, hvor i landet man befinder sig. Vi går nok ikke helt galt i byen, hvis vi siger, at et estimeret skøn for en et-plans villa på de 130-150 m2 ligger på ca. 85 – 110.000 kr, men sikkert højere nu.
Det spiller naturligvis også ind, hvor meget der skal nedrives, og hvor store mængder byggeaffald der skal fjernes fra grunden.
Andre ting der har indflydelse på prisen af nedrivning af hus
Hvis huset er opført før ca. 1985, er det sikkert opført med asbest tag, så her må man forvente, at det koster en god del mere mht. nedrivning.
Hertil kommer tilstedeværelsen af PCB, hvor der er specielle krav i forbindelse med bortafskaffelse. Dette øger den endelige pris for nedrivning.
Hvis huset er opført med et kælderareal, skal dette fyldes op med grus. Mht. grunden kan det være bøvlet at skulle væk med affald på grund af tilkørselsforhold, hvilket på sin side igen vil øge prisen.
Realiseringen af din husdrøm
Så motiverne til at riv ned og byg nyt er bestemt til stede. Det skyldes som antydet, at beliggenheden er attraktiv, og at der er tilstrækkeligt med servicefaciliteter så familien får dækket alle behov.
Familien får på den måde både deres drømmehus, den rigtige beliggenhed og det rette lokalsamfund.
Man står fuldstændigt frit mht. hvad man vil vælge i det nye hus; man kan selv indrette det og få det til at se ud som det bedst passer til de behov, der måtte være.
En økonomisk fordel at bygge nyt
Men tilbage til økonomien bag det hele. Det er en væsentlig pointe, at der er en del at spare ved flytte ind i et topmoderne nyt hus.
Alene det et der i husets tidlige år ikke er meget vedligeholdelse, hvis det er opført uden mangler på grund af byggesjusk, er værd at tage med.
Bygninger fra 60’erne og 70’erne fordrer mange renoveringer og i mange tilfælde er de dårligt isolerede. I den sammenhæng vil et nybygget hus med et lavt energiforbrug give betydelige besparelser på varmeregningen.
Hertil kommer finansieringen, hvilket gør at de månedlige afdrag er at betragte som en opsparing. Dette indebærer, at ens aktiver vokser i værdi år efter år, hvilket giver ikke bar en robust økonomi men også en øget mulighed for låne.
Det kommer sikkert som en overraskelse, at det løbende forbrug i et nyt hus er en god del billigere end i et brugt hus.
Realkredit Danmark har opstillet en beregning, der tydeligt illustrerer, at der er en del at spare ved nedrivning af hus, med henblik på nybygning, fremfor at reparere på et gammelt hus.
Efter beregningerne at dømme kan man spare ca. 2.700 kroner om måneden, når der kommer til udgifter til energi og vedligeholdelse på et nyt hus.
Sagt lidt firkantet kan du bygge hus på samme tid med, at du alligevel sidder for det samme månedlige beløb; lånebeløbet forøges med ca. 1.625.000 mio. kroner, hvis udgangspunktet er et afdragsfrit fastforrentet lån.
Skal du have støbt fundament til dit nye hus, så kan du se vores guide til støbning af fundament her.
Tilskud til nedrivning af hus
Det er muligt at ansøge om støtte til nedrivning af hus ved din bopælskommune ud fra gældende regler fra trafik-, bygge- og boligstyrelsen.
Tilskud ydes til bygninger opført før 1960, eller til bygninger der ikke er tidssvarende i relation til energi, bad wc m.m. Desuden åbner tilskudsreglerne op for tilskud til forskønnelse.
For at man kan modtage støtte, skal huset være indplaceret i det åbne land eller i en by eller landsby med under 3000 indbyggere.
Reglerne er forskellige fra kommune til i kommune, så det vil være en god ide at besøge kommunens hjemmeside.
Et eksempel i Vanløse
Bolius Videncenter har opstillet følgende regnestykke på en klassisk 30’er-bungalow i Vanløse med et boligareal på 64 m2 og hertil hørende fuld kælder. M.h.t. lokaliseringen ligger boligen centralt få skridt fra Krogebjergparken og ca. to kilometer fra Vanløse Metro.
Mht. arealet er der i huset tre værelser til beboelse. Klart nok indebærer dette, at huset måske lige nok er for lille for de fleste familier.
Bolius bemærker i øvrigt, at boligen behøver en grundig renovering. Har du som køber behov for mere plads, er der som antydet ovenfor to muligheder.
Man kan enten iværksætte en gennemgribende renovering af boligen eller alternativt, kan man opføre en tagetage med beboelse. Det er er et scenarie, det andet scenarie går på, at man vælger at rive huset ned og bygger et nyt hus.
Beregningerne er alene baseret på privatøkonomi; de samfundsmæssige omkostninger forbundet med bæredygtighed o.a. er ikke medtaget.
| Klassisk 30´er bungalow i Vanløse i København | Renovering og ny tagetage | Nybygget murermestervilla |
|---|---|---|
| Boligareal i m2 (vægtet) | 150 | 150 |
| Samlet Pris | 6.081.025 | 5.852.585 |
| Pris pr. m2 | 40.540 | 39.017 |
| Månedlig netto (Finansering) | 20.625 | 19.850 |
| Varme | 1.253 | 344 |
| Vedligeholdelse | 500 | 500 |
| Månedlig netto inkl. varme/vedligeholdelse | 22.378 | 20.694 |
Som det ses, er projektet med en nybygning klart det bedste pga. minimale omkostninger, når der sammenlignes med renoveringsprojektet.
Skemaet viser, at det er omkring 228.000 kr. dyrere at totalrenovere det eksisterende ældre hus og opføre en ny tagetage, end en nedrivning af gammelt hus, med henblik på nybygning.
Den månedlige nettoudgift til finansiering af renoveringsprojektet er 775 kr. større end udgiften ved et nybyggeri.
Efter beregning af udgifterne til varme og vedligeholdelse ligger det renoverede hus på en nettoydelse på 22.378 kr. mod 20.694kr. for nedrivnings- og nybygningsprojektet. Det kan altså bedre betale sig at rive dit hus ned, end at renovere det.
Et andet regnestykke, for en dødsbovilla i Lyngby, når frem til det samme resultat som i Vanløse, det er billigere at nedrive dit hus.
Selvom det er billigere, koster det stadig mange penge, men alt efter, f.eks størrelse af hus, varierer prisen selvfølgelig.
På siden bolius.dk finder du en beregner for, hvad de forskellige projekter vil koste. Beregneren sætter kvadratmeterprisen for renovering op, overfor kvadratmeterprisen for nedrivning af hus, og efterfølgende nybyggeri.
Beregningerne afhænger naturligvis af, hvad du forventer at kunne betale for huset, eventuelle kælderetage arealer, boligarealer og tilbyggede arealer.
Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed…
Men det er som sagt ikke ligegyldigt, hvor i landet du befinder dig. Det er som regel mere bekosteligt at få udført nedrivnings- eller renoveringsarbejde på Sjælland end det er på Fyn eller i Jylland.
I storbyer som Århus og København, ligger det generelle prisniveau højere end i resten af landet.
Hvis det handler om nedrivning af et hus, og efterfølgende nybyggeri, spiller de relative jordpriser ind.
Udgangspunktet er at det koster ca. 100.000 kr. at få revet huset ned, hvilket, sammen med jordprisen og det nybyggede hus, giver den samlede pris på projektet.
Prisen på grunde varierer voldsomt, alt efter hvor byggegrunden er lokaliseret rundt i landet. Den billigste udbudte helårsgrund på markedet i 2029, lå på ca. en krone.
Den var beliggende i Gram øst for Ribe. På den anden side var der den dyreste byggegrund, der lå I Vedbæk nord for København.
Den kostede i 2019 hele 22,9 millioner kroner. Forskellen på den gennemsnitlige udbudspris ligger på mere end 2,7 millioner kroner, hvis man sammenligner den dyreste landsdel med den billigste.
Aktuelt udbud, størrelse og priser for helårsgrunde opdelt på landsdele i oktober 2019
| Landsdel | Gns. udbudspris | Antal grunde | Gns. størrelse | pris/m2 |
|---|---|---|---|---|
| Bornholm | 466.571 | 14 | 963 | 484 |
| Fyn | 595.888 | 436 | 942 | 633 |
| København By | 3.066.000 | 3 | 454 | 6.753 |
| København omegn | 3.244.904 | 21 | 757 | 4.287 |
| Nordjylland | 689.944 | 884 | 1039 | 664 |
| Nordsjælland | 1.755.288 | 222 | 920 | 1.908 |
| Sydjylland | 634.333 | 857 | 1007 | 630 |
| Vest- og Sydsjælland | 513.107 | 763 | 962 | 533 |
| Vestjylland | 609.718 | 419 | 1001 | 609 |
| Østjylland | 782.137 | 841 | 960 | 815 |
| Østsjælland | 1.524.870 | 103 | 909 | 1.678 |
Prisen for at bygge nyt, afhænger, som antydet, af mange ting, men en grov tommelfingerregel ifølge Holdhus.dk, antyder et prisleje på omkring de 11.000,- kroner per kvadratmeter plus 1 million. De vil sige, at et hus på f.eks. 160 m2 vil koste 2.760.000.
Det uklare, i denne kringlede opstilling, går på, hvad det er for udgifter millionen dækker? Mest af alt handler dette beløb om udgifter, udover materialer og timeløn, der indgår i den samlede opstilling for udgifterne til opførelse af huset.
Hertil kommer at prisen i 2019 lå lavere end de ca. 2.8 mio. kr.
Prisen på Sjælland i 2019 andrager, ifølge HusCompagniet, omkring de 1,9 millioner kroner for et standardtypehus på 160 kvadratmeter.
I resten af landet, er prisen sat en kende lavere; samme hus kan her købes for cirka 1,7 millioner kroner.
| Pris for et standardhus til en familie | |
|---|---|
| Hus på 160 m2 | 1,7-1,9 millioner |
| Gøre grund byggemoden | 120.000-125.000 kr |
| Fundering | 50.000 kr |
| Etablering af haveanlæg | 100.000 kr |
| Køb af byggegrund (Pris for 800 m2 grund) | 900.000 (gennemsnitspris) |
| i Alt kroner | 2,87-3,07 millioner |
Udgifter forbundet med byggemodning og installation af kloakering, el og vand løber dog på sin side op i de 120.000-125.000 kr. oveni de ca. 2 mio. kr. et nyt hus vil koste. Støbning af sokkel koster ca. 50.000 kroner, hvilket er sat lavere på en ny byggegrund end i nedrivningsopgaver.
Dette skyldes, at det gamle fundament ikke skal brydes op. Alt i alt for resten af landet kan man med andre ord bygge et hus med plads til familien for ca. 1,87 millioner kroner.
De forskellige udgiftsposter:.
- Byggemodning
- Tilslutningsafgifter
- Nedrivning af hus
- Geoteknisk rapport
- Bortskaffelse af jord og forurenet jord
- Ekstrafundering
- Terrænregulering
- Landinspektør, skelkonstatering, afsætning og IBS-attest
- Skelkonstatering
- IBS-attest
- Afsætning
- Byggetilladelse
- Faskine
- Byggestrøm og byggevand
- Stikledninger
- Ingeniørberegninger
- Facade
- Tag
- Loftshøjde
- Lofter og loftsbeklædning
- Vægge
- Gulve
- Byggerådgiver
- Vinduer og døre
- Gardiner
- Varme og ventilation
- Ventilation
- Jordvarme
- Solceller
- EL, Stikkontakter, spots og så videre
- Køkken, bad og hårde hvidevarer
(Kilde: https://holdhus.dk/bygge-hus-pris/#Byggeraadgiver)
Skal du have tapetseret i dit nye hus? Så kan du se vores guide til opsætning af tapet her.
Regler vedrørende nedrivning af et hus
Husk at følge reglerne i Bygningsreglementet; du skal desuden gøre dig klart, at du ikke kan bevæge dig udover lokalplanens retningslinjer, og er der en tinglyst deklaration skal denne også følges.
Reglerne for nedrivning af bevaringsværdige og fredede bygninger ifølge Bygningsfredningslovens § 11 er særligt vigtige at holde sig for øje.
Det kan jo ikke nytte noget, at du begynder at rive noget ned, der har en historisk betydning og derfor er fredet.
Så du skal søge din kommune om at få en nedrivningstilladelse, hvilket du kan gøre på kommunens hjemmeside.
På websiden finder du ofte et ansøgningsskema, som du skal indsende sammen med en situationsplan samt bygningens- placering og bygningsnummer.
I nogle tilfælde skal kommunen have miljø-screeninger, når det kommer til PCB og andre lignede sundhedsfarlige materialer. Ikke før dette, kan den kommunale bygningsmyndighed indhente tilladelsen. Heller ikke selvom det vil have en forskønnende effekt på lokalområdet.
Modtag 3 gratis og 100% uforpligtende tilbud nu
Bygningsreglementets indhold
Bygningsreglementet tydeliggør byggeloven; den indeholder detaljerede krav, som skal efterleves i forbindelse med alle byggeprojekter.
Formålet med kravene i bygningsreglementet går på, at man vil garantere, at alt byggeri gennemføres og arrangeres, så det er acceptabelt, når det kommer til brand-, sikkerheds- og sundhedsmæssige forhold. Du skal være klar over, at en overtrædelse af bygningsreglementet kan udløse bødestraf.
Du finder mere information om regulering af byggeri og byggevarer på Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens hjemmeside. På denne side kan du i øvrigt læse alle nyhedsbreve om byggeri og byggevarer fra styrelsen.
Ønsker du at modtage nyhedsbreve per mail, kan du tilmelde dig styrelsens nyhedsbreve om byggeri og byggevare her.
Bygningsreglementets §47
Bygningsreglementet BR18 opridser følgende retningslinjer:
”Et byggeri, der kræver byggetilladelse, før det må opføres, må som udgangspunkt ikke nedrives uden en tilladelse fra kommunalbestyrelsen” ( BR18, § 47).
”Stk. 2. Garager og carporte, der ikke er integrerede i den primære bebyggelse, samt udhuse, hønsehuse, drivhuse, overdækkede terrasser og lignende, kan nedrives uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen, når den enkelte bygning har et areal på højst 50 m².
Stk. 3. En ansøgning om nedrivning af hus eller nedrivning af sommerhus skal indeholde oplysning om identifikation af bygningen, herunder ejendommens adresse og matrikelbetegnelse, og oplysning om bygningens omtrentlige højde og grundflade, og skal ske ved anvendelse af den digitale løsning, som kommunalbestyrelsen stiller til rådighed, og skal signeres digitalt af ejeren.
Stk. 4. Kommunalbestyrelsen kan fastsætte retningslinjer for nedrivning af bebyggelse.
Stk. 5. Afslutning af en byggesag, hvor der er meddelt tilladelse til nedrivning af bebyggelse, skal færdigmeldes til kommunalbestyrelsen.” ( BR18, § 47, stk 2 – 5).
Ansøgningen skal sendes til en Byg & Miljø afdeling.
Skal du have laminatgulv i dit nye hus, så kan du se vores guide til lægning af laminatgulv her.
Gør det selv
Det er altid nemmere at nedrive, end det er at nybygge, så mange kan sagtens klare dette arbejde. Men du skal ikke undervurdere opgaven. Det tager tid, og der er mange ting at tage hensyn til undervejs.
Der skal lejes bulldozer, transport til materiel, nedrivningsværktøj m.m. Alt sammen noget den professionelle har.
Og har man ikke tid eller lyst, er det bedste at indhente tre tilbud på nedrivning af hus eller nedrivning af sommerhus.
På hjemmesiden 3byggetilbud kan du få tre tilbud på nedrivning. Du skal indtaste nogle oplysninger, inden du modtager tre gode tilbud, uden at du på nogen måde forpligter dig. Det er altså både gratis eller uforpligtende for dig, at modtage 3 tilbud på din nedrivningsopgave.
Det er nemt at have med at gøre:
- Du indsender en kort beskrivelse af din opgave
- Opgaven behandles
- Serviceafdelingen kontakter dig telefonisk
- Tre håndplukkede leverandører giver dig et tilbud på nedrivning
- Du enten vælger et tilbud, og opgaven kan nu udføres eller du acceptere ingen af tilbuddene
Der ydes en række garantier på arbejdet, der er til din fordel, og som gør, at du kan føle dig sikker på, at opgaven udføres i overensstemmelse med det aftalte.